一、建设工程物权制度

1. 物权制度概念

• 定义：物权制度是在物质上所设立的权利体系，针对建设工程主要涉及房屋建筑等不动产。

• 权利关系：建设单位对房屋建筑享有所有权，施工单位通过承包合同履行建造义务，竣工验收合格后形成民法典意义上的"物"（建设工程）。

• 法律地位：是建设单位和施工单位后续所有法律关系的源头和基础。

2. 物权效力问题

1）动产物权效力

• 一般规则：以交付为生效要件（如二手手机交易，交付即完成物权转移）。

• 特殊动产：船舶、航空器、机动车三类交通运输工具：
• 效力规则：交付即发生物权变动，但未经登记不得对抗善意第三人
• 举例：二手车交易中，若仅交付未登记，原车主仍需对交通事故承担法律责任
• 原因：金额较高且涉及重大公共安全（每年交通事故致死数十万人）

2）不动产物权效力

• 一般规则：以登记为生效要件（如二手房交易必须完成房管局登记）
• 登记性质：行政确认行为，具有公示公信效力
• 社会意义：保障房屋交易安全（中国家庭主要资产形式）

• 特殊情形：
• 自然资源：国家所有的自然资源（如长江、黄河）所有权可不登记
• 合同关系：不登记不影响合同效力（如一房二卖中，未登记方只能主张违约责任）

• 其他生效方式：
• 司法文书：法院判决/裁定生效时物权变动
• 行政行为：征收决定生效时物权变动
• 事实行为：如农村自建房，建成时即取得所有权

3）预告登记制度

• 适用场景：期房交易等暂时无法正式登记的情形

• 法律效力：
• 未经预告登记权利人同意，处分行为不发生物权效力
• 有效期90天（自能够正式登记之日起算）

• 实践问题：
• 行政准入门槛高（常要求手续齐备、竣工验收）
• 实际应用率较低但为近年考试重点

• 失效情形：
• 债权消灭（如买方放弃购房）
• 逾期未申请正式登记

3. 物权效力综合题

1）例题:一物二卖综合题

• 合同效力认定：
• 甲与乙、甲与丙的买卖合同均有效，不存在效力瑕疵时合同自成立即生效
• 合同效力与物权变动相互独立，不因未办理登记而影响合同效力

• 物权变动规则：
• 不动产物权以登记为生效要件，丙完成过户登记即取得所有权
• 乙虽合同有效但未登记，不能主张物权，只能追究违约责任

• 违约责任承担：
• 违约金条款有效，乙可主张购房款25%的违约金
• 实际履行不能（因丙已取得所有权）时，违约方应承担替代责任

• 常见错误选项：
• 混淆合同效力与物权效力（如选项G、H）
• 错误认定所有权归属（选项B、C）
• 忽视登记对抗规则（选项D要求强制收回）

2）例题:预告登记综合题

• 适用范围：
• 仅适用于不动产（房屋等），动产不适用预告登记
• 基于双方约定而非强制，需协议明确申请意向

• 核心效力：
• 登记后未经权利人同意的处分行为不发生物权效力
• 阻断"一物多卖"中后续买受人的善意取得

• 失效条件：
• 双重时间限制：债权消灭或可登记后90日内未申请
• 需满足"能够进行登记"条件，非简单起算90日

• 典型错误选项：
• 混淆动产与不动产登记要求（选项A）
• 错误扩大强制登记范围（选项C）
• 误解失效条件（选项I缺少前提条件）

二、所有权制度

1. 所有权概念

• 四项权能：所有权包含占有、使用、收益和处分四项完整权能，集合构成完整物权
• 四项权能既相互依存又各自独立，可单独让渡部分权能（如环球网校案例中讲师仅获授权使用教学设备）

• 占有权：实际掌控物的状态（如讲师手持电子笔上课）

• 使用权：实际利用物的权能（如用电子笔书写）

• 收益权：获取新增经济价值的权能
• 孳息类型：自然孳息（果实、幼畜）和法定孳息（存款利息）
• 特殊情形：收益权可与使用权分离（如存款人让渡资金使用权仍获利息）

• 处分权：决定物事实/法律命运的核心权能（如出售手机）
• 本质特征：所有权最基础、最实质的权利

1）占有权

• 非排他性：非所有权人也可占有（如讲师临时占有教学设备）

• 案例对比：手机可自主占有处分，但教学设备需归还

2）处分权

• 法律效力：能彻底改变物权属关系（如赠与、抛弃）

• 核心地位：区别于其他三项权能的根本特征

2. 所有权种类

• 三大类型：
• 国家所有权（山川、森林等）
• 集体所有权（农村土地）
• 私人所有权（个人财产）

• 土地特殊性：我国土地仅归国家或集体所有，无私人所有权
• 历史原因：建国后废除地主阶级土地私有制
• 城乡区别：城市土地归国家，农村土地原则上归集体

• 集体主体：特指农村集体经济组织（村民委员会）

3. 建筑物区分所有权

• 专有部分：完整所有权（如住宅套内面积）

• 共有部分：共有和共同管理权（如电梯、楼梯等公摊面积）

• 转让规则：必须一并转让（民法典强制性规定）
• 实务影响：导致"公摊面积"制度长期存在（如肇庆市取消公摊被叫停案例）

三、用益物权制度

1. 用益物权概念

• 本质特征：对他人之物享有使用收益的权利

• 与担保物权区别：
• 用益物权关注使用价值（如居住）
• 担保物权关注交换价值（如抵押房屋贷款）

• 体系定位：属于他物权分支

2. 土地承包经营权

• 权利内容：占有、使用和收益集体土地（耕地、林地等）

• 政策演变：
• 原限村内流转→2025年试点跨区域流转
• 2027年底前完成全国确权登记

• 实务意义：保障粮食安全（18亿亩耕地红线）

3. 宅基地使用权

• 权利范围：建造住宅及附属设施

• 管理新规：
• 房屋倒塌未重建则权利消灭
• 引发"返乡修房潮"

• 流转限制：目前仍主要限于集体内部

4. 居住权制度

• 立法目的：实现"以房养老"（如独居老人设定居住权换取照料）

• 设立要件：
• 书面合同（要式行为）
• 登记生效

• 权利限制：
• 原则上不得出租（除非特别约定）
• 随期限届满或权利人死亡消灭

• 典型场景：非婚同居者间的权益保障

四、用益物权

1. 居住权

1）居住权概念

• 基本定义：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

• 典型场景：以"以房养老"为例，如老太太通过居住权获得房屋使用权，但必须实际居住（"老太太必须住在那里"）。

• 与租赁权区别：居住权必须无偿设立（"老头不能跟老太太收租金"），而租赁权是有偿行为，这是二者的本质区别。

2）居住权设立

• 三要件：
• 书面形式：必须采用书面合同，登记时房管局提供格式文本（"让你咋填你咋填"）
• 无偿性：原则上无偿设立，但允许例外约定（"但当事人另有约定的除外"）
• 登记生效：居住权自登记时设立，体现行政确权（"政府得管"）

• 但书规则：全书通用原则——所有"但法律/当事人另有约定除外"的表述默认正确（除工程价款优先受偿权例外）

• 禁止行为：
• 原则上不得出租（但允许例外约定）
• 绝对禁止转让、继承

3）居住权消灭

• 消灭事由：
• 居住权期限届满
• 居住权人死亡（如"老太太没了之后"）

• 后续程序：应当及时办理注销登记，实践中由房屋继承人主动办理（"老头的子女会去办理"）

• 实务影响：未注销前继承人无法处置房产（"居住权期间继承不了，卖不了房子"）

2. 建设用地使用权

1）建设用地使用权概念

• 定义：因建造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国家所有土地的权利

• 土地性质限制：
• 必须在国家所有土地上设立（集体土地仅限农林牧渔用途）
• 集体土地需经政府审批转为国有建设用地后，才能设立使用权
• 小产权房属于集体土地上违法建造，存在法律风险

• 空间价值利用：一寸山河一寸金，体现土地资源稀缺性

2）建设用地使用权设立

• 设立范围：
• 可在地表、地上或地下分别设立（非共同设立）
• 举例：地下给城建集团建商场，地表给中交建修机场，地上给中建建写字楼

• 设立方式：
• 划拨：免费取得（政府机关、军队、公益机构等）
• 出让：有偿取得（招拍挂形式，缴纳土地出让金）

• 设立要件：
• 必须登记（非合同生效时设立）
• 登记机构发放使用权证书

• 财政意义：
• 土地出让金曾占地方财政50%以上
• 现行"36个月去库存"政策限制地方政府过度卖地

3）建设用地使用权流转

• 流转方式：
• 包括转让、互换、出资、赠与或抵押
• 市场自由交易原则（非必须公开竞价）

• 形式要求：
• 必须采用书面合同（不可口头约定）
• 需向登记机构申请变更登记

• 期限限制：
• 由当事人约定但不得超过剩余期限
• 住宅用地70年，非住宅用地30-50年不等

• 续期规则：
• 住宅用地：自动续期（仅收工本费）
• 非住宅用地：依法律规定办理（目前由地方政府因城施策）

• 处分原则：
• 房随地走、地随房走
• 必须与地上建筑物一并处分（不可分别处分）

4）总结

• 两大自动情形：

• 住宅建设用地使用权期满自动续期

• 承包人提交竣工报告90日后自动进入缺陷责任期

• 六大关联副词：
• 共同≈一并≈统一≈随之（用于不动产一并处分）
• 各自≈分别（用于空间分层设立）

• 记忆技巧：
• 建设用地使用权是最值钱的用益物权
• 理解相关规则时可从"经济利益"角度切入

3. 地役权

1）地役权概念

• 定义：为使用自己不动产的便利或提高其效益，按照合同约定利用他人不动产的权利。

• 现实应用：使用范围比建设用地使用权更广泛，常见于相邻不动产间的通光、通气、通水、通电、通行等场景。

• 建设工程案例：施工单位为缩短运输路径，与相邻地块所有者签订通行地役权合同，支付费用获得特定时段通行权（如混凝土运输半径限制时特别重要）。

• 日常案例：楼上邻居暖气不热需要进入楼下检修时，口头协商即可成立简易地役权关系。

2）地役权设立

• 设立要件：
• 形式要求：建设工程领域需采用书面合同，日常生活可不限于书面形式。
• 生效时点：合同生效时地役权即设立（区别于登记时设立）。

• 对抗要件：
• 登记效力：可自愿登记，未经登记不得对抗善意第三人（如甲乙同时主张通行权时，已完成登记的甲方优先）。
• 实务要点：登记属于对抗要件而非设立要件，这是考试重要区分点。

3）地役权流转

• 核心原则：遵循"房随地走、地随房走"：
• 一并转让：地役权必须与相关用益物权整体处分，不可单独保留或分割转让。
• 禁止行为：不得出现房产与地役权分离转让给不同主体的情况。

• 法律效果：供役地部分转让时，涉及地役权的部分对受让人仍具约束力。

4. 用益物权总结

5. 法律关系框架总结

• 自物权：所有权（占有、使用、收益、处分四大权能）

• 他物权：
• 用益物权：建设用地使用权（核心）、居住权、地役权、土地承包经营权、宅基地使用权
• 担保物权：抵押权、质权、留置权

• 体系要点：
• 用益物权关注物的使用价值，担保物权关注物的交换价值
• 地役权与相邻关系的区别：前者基于合同约定，后者基于法律规定

五、知识小结